Même si les prix de la pierre sont orientés à la baisse depuis plus d’un an et demi, vous réaliserez peut-être une plus-value si vous vendez un appartement ou une maison et celle-ci sera taxée. Aujourd’hui, seules la résidence principale et les ventes de moins de 15 000 euros, ou de 30 000 euros pour un couple, échappent à cet impôt.
Le calcul du montant de la plus-value taxable dépend des prix “corrigés”, au moment de la cession et de l’achat antérieur. Ainsi, le prix de vente indiqué dans l’acte notarié de cession doit être minoré des frais que vous avez supportés, en tant que propriétaire, pour conclure la transaction. Il s’agit surtout des dépenses pour les certificats et les diagnostics obligatoires et, éventuellement, pour la mainlevée d’hypothèque. Petite astuce : si vous vendez un logement avec une cuisine équipée ou du mobilier, cédez-les à part car leur montant ne sera pas intégré dans le calcul de la plus-value. Le prix indiqué doit être justifié – factures, expertises… – et ces équipements doivent être mentionnés de manière distincte dans l’acte de vente.
Le prix d’achat corrigé correspond, lui, au coût d’acquisition brut précédent, auquel il convient d’ajouter les frais que vous aviez réglés à l’époque : droits d’enregistrement, honoraires du notaire… S’ils ne peuvent pas être justifiés, il est possible de majorer forfaitairement ce montant de 7,5 %. Vous pouvez, en outre, y ajouter les dépenses pour travaux réalisés dans le bien après l’achat – rénovation, construction, agrandissement, réhabilitation -, toujours sur factures. Les simples dépenses de décoration sont exclues.
Bon à savoir : si vous détenez votre bien depuis plus de cinq ans, l’administration fiscale vous octroie un “forfait travaux” qui correspond à 15 % du prix d’achat, sans avoir à produire de justificatifs. Faites le calcul, car il est parfois plus intéressant d’opter pour ce montant que pour la déduction des frais réels.
Des abattements sur douze mois glissants
La différence entre le prix de cession corrigé et le prix d’achat corrigé donne la plus-value nette taxable. Différents abattements pour délai de détention s’appliquent alors. L’un des chefs de file du Modem, le député Jean-Paul Mattei, a proposé, jusqu’ici sans succès, de les supprimer. Mais cette mesure pourrait revenir dans les débats à l’occasion du prochain budget. Il existe actuellement deux barèmes : un pour l’impôt de 19 % et un autre pour les prélèvements sociaux de 17,2 %. Prenez garde car l’abattement est calculé non pas par année calendaire mais sur douze mois glissants. Ainsi, si vous avez acheté votre bien immobilier en mai et que vous le vendez en avril, vous risquez de perdre une année d’abattement. Dans la mesure du possible, décalez la date de signature de quelques semaines pour optimiser la décote.
Dernier point : si le montant de la plus-value taxable dépasse les 50 000 euros, il faut, en plus, acquitter une surtaxe sur les plus-values. Son taux oscille entre 2 % et 6 %.
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