Accélérer la rénovation énergétique des bâtiments est une nécessité mais son coût rebute plus d’un propriétaire. Ce constat est à l’origine de Vasco, une jeune société lancée fin 2023 pour aider les Français à financer leurs travaux. “Il y a un gâchis énorme, s’émeut Hervé Degreve, l’un des trois cofondateurs. Beaucoup de projets de rénovation globale – les plus efficaces – ne vont pas jusqu’au bout car les propriétaires n’ont pas suffisamment d’épargne disponible et n’ont pas la capacité d’emprunt pour les financer. Les deux tiers des propriétaires de passoires thermiques ne sont pas finançables par les banques.”
Inspirée d’une pratique américaine, la société apporte les capitaux nécessaires en échange d’une part de propriété du logement à rénover. Le financeur est attentif à l’emplacement du bien et à la dynamique de marché ainsi qu’à la création de valeur apportée par le projet de rénovation. Aucune contrepartie n’est demandée mais Vasco prend une marge. “Si nous finançons 40 000 euros d’une maison qui en vaut 400 000, nous allons demander à détenir non pas 10 % du bien mais 13 %, soit un supplément de 30 %”, explique Hervé Degreve. L’argent est déposé sur un compte dédié aux travaux pour s’assurer qu’il est bel et bien affecté à ces derniers. Une convention d’indivision est conclue pour dix ans.
Différentes portes de sortie
Trois options s’ouvrent ensuite : le rachat des parts par le propriétaire au prix de marché, le renouvellement de la convention pour dix années supplémentaires avec l’application d’un nouveau coefficient de 30 %, ou la vente. “Le client récupère alors 87 % du prix de son bien, avec l’objectif que cela vaille plus que les 100 % de la passoire thermique qu’il détenait auparavant”, souligne Hervé Degreve. Pour financer ce modèle, Vasco a créé une foncière, qui va détenir les parts des biens et financer les rénovations.
Le capital de cette foncière est ouvert aux investisseurs, à partir de 500 euros. Elle vise un rendement de 8 à 9 % net de frais grâce à l’appréciation du marché immobilier, le coefficient de 30 % sur les biens détenus, la valeur verte du bien rénové ainsi que la défiscalisation permise par l’agrément Esus (Entreprise solidaire d’utilité sociale). Les particuliers bénéficient ainsi d’une réduction d’impôts de 25 % du montant investi, dans la limite de 50 000 euros pour un célibataire, 100 000 euros pour un couple, et sous réserve de conserver ses parts au moins sept ans. Comptez des frais non négligeables de 9 % à l’entrée, puis 0,9 % par an. Vasco espère attirer 5 millions d’euros cette année et quatre fois plus dès 2025.
