En 2001, à Vincennes (Val-de-Marne), une vente hors du commun s’est déroulée sur le programme la Villa des Nymphéas. L’usufruit et la nue-propriété ont été séparés. Le premier, le droit d’utiliser le bien et d’en tirer profit, a été alloué pendant vingt ans à un bailleur social. La seconde a été vendue à des particuliers investisseurs par l’opérateur spécialisé Perl, avec une décote de prix. L’un d’entre eux a ainsi pu acquérir un trois-pièces de 60 mètres carrés pour 92 600 euros et le revendre récemment, après avoir recouvré la pleine propriété du bien, à 600 000 euros. Certes, cet épargnant n’a touché aucun revenu pendant deux décennies, mais la décote liée à la cession de l’usufruit et la valorisation du marché immobilier lui ont permis une belle culbute !
Cette solution d’investissement existe encore aujourd’hui. En ce moment, cette décote, associée au creux que connaît le marché, permet des acquisitions intéressantes, porteuse de potentielles plus-values. Plusieurs acteurs proposent ce genre de services, comme Perl, pionnier dans le secteur, mais aussi Agarim ou Inter Invest. Tous proposent de céder pendant une période donnée l’usufruit à un bailleur social. Ce dernier loue le bien à un loyer modéré, puis, à la fin de la période de démembrement, reloge le locataire et remet l’habitation en état. “Le choix du bailleur social et le suivi de ses obligations contractuelles sont clés pour préserver la rentabilité de l’opération”, alerte le directeur général de Perl, Nicolas de Bucy.
A étudier dès 45 ans
Concrètement, cela signifie que, lorsque vous choisissez un tel montage, vous devez être vigilant sur le fait que la société qui le commercialise sécurise bien le contrat, dans sa rédaction et dans son suivi. C’est la condition sine qua none pour que l’appartement acheté soit libéré dans les temps, au moment où vous en recouvrerez la pleine propriété, et en bon état, afin que vous puissiez le revendre, le louer ou même l’habiter.
Qui peut avoir intérêt à investir de cette façon ? “Principalement ceux qui veulent se construire un patrimoine avec zéro contrainte et zéro imposition”, énonce Jérôme Devaud, directeur général délégué d’Inter Invest, qui propose des biens démembrés pendant de quinze à vingt ans, avec une décote de prix d’achat allant jusqu’à 35 %. Historiquement, ce genre d’acquisition intéressait les ménages fortunés, qui cherchaient à développer leur patrimoine sans que l’opération ne génère de revenus, fortement imposables, ni qu’elle n’entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Autre atout : transmettre des actifs à moindres frais, car taxés sur la seule valeur de la nue-propriété. Désormais, le profil se rajeunit et les achats commencent dès 45 ans : des expatriés ne pouvant gérer un bien locatif, des cadres anticipant leur retraite, ou même de jeunes retraités préparant leur risque de dépendance. Cette solution est fiscalement intéressante dès que la tranche marginale d’imposition de 30 % est atteinte.
Si cet investissement est peu contraignant, il nécessite néanmoins un engagement de long terme. N’hésitez pas à viser l’horizon le plus court possible. Déjà, vous limiterez le risque d’y perdre des plumes avec une revente précipitée en cas de besoin urgent d’argent. Ensuite, il est plus rentable d’opter pour deux échéances courtes qu’une longue. En effet la décote s’élève à environ 20-25 % sur dix ans contre de 35 à 40 % grand maximum sur vingt ans.
A ce titre, les démembrements sur dix ans, assez récents, sont très attractifs : “Nous venons de commercialiser 52 appartements près du parc Monceau, à Paris, avec une décote de 24 % sur cette durée, note Géraldine Chaigne, cofondatrice d’Agarim. Nous avons ainsi vendu du neuf à 9 500 euros le mètre carré en moyenne contre 12 500 euros en pleine propriété, grâce à une décote que nous avons calculée en prenant en compte les loyers réels de marché et non encadrés.” Ce point technique est essentiel : la décote à l’achat, c’est-à-dire la valeur de l’usufruit, se calcule comme la somme des loyers auxquels vous renoncez. Vous devez être vigilants sur leur estimation. Et comme pour tout bien immobilier, la localisation et le potentiel de valorisation dans le temps sont essentiels.
