En los últimos meses, con la escalada de precios de la vivienda en España y las nuevas propuestas del ejecutivo central por regularizar el mercado, se está señalando mucho a los propietarios y sus supuestos intereses de «dinamitar» el mercado, una afirmación que no podría estar más lejos de la realidad. Como Personal Shopper Inmobiliario con más de 15 años de experiencia en el mercado de Barcelona he tenido la oportunidad de asesorar a una gran cantidad de inversores que buscan una rentabilidad a través de la compra de viviendas para destinarlas al alquiler. Esta, como cualquier otra, es una forma de inversión válida y que merece ser defendida, pues los desafíos y problemas del sector inmobiliario están en otro lado. Necesitamos hacer un cambio de foco.
Invertir en un piso para ponerlo en alquiler no es un camino fácil ni exento de riesgos. En muchos casos, los inversores realizan una gran inversión inicial, a menudo solicitando una hipoteca al banco, con el objetivo de obtener una rentabilidad a largo plazo. El perfil de la mayoría de los inversores que asesoro está lejos de ser el del gran especulador que acumula decenas de propiedades. Hablamos, en un 90-95% de los casos, de personas que adquieren uno o dos pisos, con la intención de complementar su pensión el día que se jubilen. Estas personas ven en el alquiler una forma de asegurar un flujo de ingresos mensual, que les permita mantener un nivel de vida digno en su etapa de retiro. ¿Acaso no es esta una razón tan válida como invertir en fondos de inversión, acciones o cualquier otro tipo de activo?
Sin embargo, desde el Gobierno no hacen otra cosa más que alimentar un clima de intervencionismo que pone en peligro no solo al mercado, sino a un derecho tan básico como es la propiedad privada. Restringir el precio al que un propietario puede alquilar su vivienda no solo desincentiva la inversión, sino que también puede tener efectos perjudiciales en el mercado a largo plazo, como la desaparición de inmuebles del mercado del alquiler, lo cual ya está empezando a suceder en ciudades como Barcelona, donde el problema de escasez de oferta se agrava cada día más.
Es cierto que tenemos un problema grave de precios elevados en el alquiler, el cual ha llevado a una situación en la que muchos jóvenes no pueden acceder a una vivienda en solitario y se ven obligados a compartir pisos o incluso alquilar habitaciones. Pero, a pesar de que esta realidad es innegable, no creo que la intervención en los precios sea la solución. A mi consideración, es como poner un parche a una herida, obviando por completo el problema de raíz, que no es otro que la falta de oferta.
Si entramos a analizar esta problemática encontramos tres vías clave en las que el Gobierno puede y debe actuar para abordar este problema de manera efectiva, siendo la primera de ellas el fomento de la construcción de viviendas ¿Cómo? A través de todo tipo de políticas activas, que pueden ir desde la construcción de vivienda pública, financiada con los impuestos que pagamos todos, o mediante acuerdos con promotoras privadas para aumentar el parque de viviendas.
Para agilizar estos procesos de construcción es vital reducir la burocracia en la transformación de los suelos. Y es que, hoy en día, uno de los grandes obstáculos que impiden que la oferta de viviendas aumente de forma significativa es todo este «papeleo» que rodea la transformación de suelos. Los largos procesos para recalificar terrenos y obtener los permisos necesarios retrasan enormemente la entrada de nuevas viviendas en el mercado. Si queremos solucionar este problema, es esencial que el Gobierno reduzca drásticamente estos trámites.
Y, en última instancia, y como venimos mencionando, reduciendo el intervencionismo en los precios, que hasta ahora, en todo territorio que ha sido aplicado, como es el caso de Barcelona, el efecto conseguido ha sido el contrario al deseado, que no es otro que desincentivar a los propietarios a alquilar sus pisos. Paralelamente, promotores privados también paralizan sus proyectos de promoción de «built to rent», lo que reduce aún más la oferta. Si realmente queremos que haya más pisos disponibles para alquiler, el mercado debe liberalizarse y el Estado debe garantizar una seguridad jurídica a los propietarios, de modo que estos se sientan seguros y respaldados para entrar al mercado.
Estas tres medidas, si se implementaran de forma coordinada y eficaz, generarían un aumento significativo en la oferta de viviendas, y a más viviendas disponibles, los precios bajarían de manera natural, permitiendo un acceso más asequible a la vivienda, sin necesidad de intervenciones gubernamentales.
Por supuesto, estas soluciones no son inmediatas ni resultarán en un cambio de un día para otro. El problema del acceso a la vivienda es estructural y no podemos permitir que el Gobierno siga implementando medidas cortoplacistas que no funcionan y que están diseñadas exclusivamente para contentar a sus votantes. El acceso a la vivienda es un tema demasiado importante como para ser tratado de esta manera.
En definitiva, la inversión en viviendas para alquiler sigue siendo una opción válida y rentable, siempre y cuando se respeten las reglas del mercado y no se impongan regulaciones que limiten la rentabilidad y desincentiven la inversión. La solución está en aumentar la oferta, no en limitar los precios. Y para lograr esto, necesitamos un gobierno que apueste por medidas estructurales y de futuro, no por parches temporales que no solucionan nada.
Iñaki Usain es Personal Shopper Inmobiliario.
