Malgré une conjoncture immobilière en berne, la pierre conserve un intérêt à long terme dans un patrimoine diversifié. Si vous y investissez, ce placement peut aussi avoir un impact vertueux sur la planète et la société. Voici nos quatre conseils pour investir dans l’immobilier de manière responsable.

1. Neuf : misez sur le Pinel +

A condition d’acheter un logement neuf dans une ville éligible avant le 31 décembre et de le louer sans dépasser des plafonds de loyers à des locataires sous condition de ressources, vous profiterez d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour la maximiser, optez non pour le Pinel “simple”, mais pour le Pinel +, qui implique d’acheter dans un programme aux normes écologiques et de confort plus strictes. Concrètement, le bâtiment doit être à énergie positive et réduction carbone ou répondre à la nouvelle norme RE2020 (selon la date de dépôt du permis de construire) avec, en plus, une taille minimale par typologie de logement (par exemple 28 m² pour un studio) et d’espace extérieur (3 m² minimum pour un studio). Seuls les programmes situés dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV), par nature un peu plus risqués, sont exemptés de ces règles.

Si vous respectez ces conditions, “l’investissement en Pinel + vous offrira une réduction d’impôt de respectivement 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat selon que le bien est loué six, neuf ou douze ans”, précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au CCF. Avantage supplémentaire : avec une étiquette énergétique très vertueuse, l’appartement se louera facilement et, à la fin de la période de défiscalisation, se vendra dans la fourchette haute du marché.

A surveiller : attention au budget, car les logements neufs ont tendance à être plus grands du fait de l’obligation de métrage minimal. Vérifiez aussi que le prix reste en adéquation avec le marché local, car “les programmes en Pinel + sont de 5 à 10 % plus cher que ceux en Pinel simple”, alerte Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. De surcroît, l’économie d’impôt réalisée entre dans le plafonnement global de 10 000 euros par an.

2. Ancien : rénovez avec le Denormandie

Les logements au diagnostic de performance énergétique (DPE) compris entre A et B attirent les meilleurs locataires. Or, ils ne représentent que 5 % du parc. A contrario, les biens énergivores (classés E, F ou G) représentent 39 % du parc et sont de plus en plus nombreux à la vente. Leur tarif est donc plus bas et surtout… négociable.

En y investissant, vous pourrez donc réaliser une bonne affaire, doublée d’une économie d’impôt grâce au dispositif Denormandie. Pour en bénéficier, il faut acheter avant le 31 décembre 2027 un logement à réhabiliter dans une commune éligible (disponible ici) ou une copropriété en grave difficulté. Ensuite, il faut le faire rénover par une entreprise, les travaux devant représenter au moins 25 % du coût total, correspondant au prix d’achat majoré des droits de mutation et du coût de la réhabilitation. Enfin, à condition de louer le bien remis à neuf pendant respectivement six, neuf ou douze ans, la réduction d’impôt sera de 12, 18 ou 21 % du coût de l’opération (avec les mêmes contraintes que celles du Pinel).

Attention : l’avantage fiscal n’est accordé que si les travaux améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % en copropriété) ; si au moins deux types de travaux sont mis en place dans une liste précise (isolation, remplacement de chauffage…) ou si de nouvelles surfaces (balcon, garage…) sont créées. Sachez encore que l’enveloppe de travaux peut être complétée par des travaux classiques (réfection de salle de bains, peinture, etc.) pour atteindre le montant nécessaire.

A surveiller : toutes les villes éligibles au Denormandie ne présentent pas le même intérêt. N’investissez que dans celles où la demande locative est forte. Et ne minimisez jamais votre budget travaux, qui a souvent tendance à être dépassé de 5 à 10 %.

3. Location : utilisez le Loc’ Avantages

Manquant cruellement de notoriété, le dispositif Loc’Avantages est pourtant intéressant sur tout le territoire. “Il impose de louer un logement au-dessous de plafonds de loyers à des ménages sous conditions de ressources”, explique Pierre Brunet, fondateur du cabinet de gestion de patrimoine Alter-Invest. Pour y accéder, l’étiquette énergétique du logement – que vous venez d’acheter ou qui vous appartient déjà – doit être comprise entre A et D et il faut signer un conventionnement avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour six ans. Le bailleur choisit son niveau de conventionnement : en Loc1, la décote de loyer est de 15 % par rapport au loyer de référence, elle passe à 30 % avec Loc2 et à 45 % avec Loc3. Dans la réalité, le sacrifice financier est souvent inférieur, car les plafonds s’appliquent à la surface pondérée du logement, qui intègre une partie des surfaces annexes (balcons, caves…), et non au métrage Carrez.

Ensuite, “plus le loyer est bas, plus le taux de la réduction d’impôt liée à Loc’Avantages est important”, précise Caroline Liby-Buffet, directrice d’Appart & Sens, agence immobilière responsable. Avantage supplémentaire : contrairement aux autres dispositifs défiscalisants, pour lesquels l’avantage fiscal est calculé sur le prix du logement, “avec Loc’Avantages, il s’applique sur le montant des revenus fonciers, la réduction d’impôt augmente donc au fil des ans, en même temps que les loyers”, ajoute-t-elle. Ainsi, en Loc1, vous pourrez déduire de vos impôts 15 ou 20 % des loyers (selon que vous louez en direct ou de façon intermédiée), en Loc2, ces taux passent à 35 et 40 % et à 65 % en Loc3 (la location en direct n’étant alors pas autorisée).

En plus de ce coup de pouce fiscal, une prime d’intermédiation locative (PIL) est parfois versée, en une seule fois au conventionnement. Elle oscille entre 1 000 et 3 000 euros, selon le mode de location, la surface du logement et la collectivité locale.

Dernier point : il existe un “conventionnement avec travaux” pour les logements en F et G. Prévu, lui aussi, pour une durée de six ans, il faut faire progresser d’au moins deux crans la performance énergétique du logement avant de le louer. Il offre aussi – en plus des avantages fiscaux cités précédemment – des subventions non négligeables pour financer la réhabilitation.

A surveiller : Loc’Avantages n’est pas rentable au même degré dans toutes les villes. Pour vérifier les hypothèses, l’Anah propose un simulateur en ligne. Attention : l’avantage fiscal entre aussi dans le plafonnement des niches fiscales.

4. Solidarité : investissez via une foncière

Si vous ne disposez pas d’un budget suffisant pour devenir propriétaire, achetez des parts de foncières solidaires pour quelques milliers d’euros. Avantage : “il n’y a aucun droit d’entrée, de sortie et pas de frais de gestion”, souligne Bernard Cherlonneix, administrateur chez Habitat & Humanisme Eure-et-Loir.

Selon leurs spécialités, ces organismes à but non lucratif utilisent ensuite l’épargne collectée pour construire des logements sociaux (Habitat et Humanisme), lutter contre l’exclusion (Emmaüs Epargne Solidaire), construire des établissements médicalisés pour seniors (Entreprendre pour humaniser la dépendance), aider des jeunes agriculteurs à s’installer (Terre de liens ou Fermes en vie) ou permettre à des locataires d’accéder à la propriété (Agora pour l’habitant).

Ce placement rapporte très peu, car aucun dividende n’est distribué et vous ne pourrez pas non plus réaliser de larges plus-values à la revente. En revanche, “les foncières solidaires offrent une réduction d’impôt qui correspond à 25 % de l’investissement”, explique Lionel Assoun, cofondateur d’Agora pour l’habitant. Un avantage compris dans le plafonnement global des niches fiscales.

A surveiller : “Pour profiter de la réduction d’impôts liée aux foncières solidaires, il faut s’engager à ne pas revendre ses parts les cinq premières années de détention”, précise Bernard Cherlonneix. Ce placement doit donc être réservé au long terme.

Un article du dossier spécial “Placements responsables”, paru dans L’Express du 30 mai.