Le couperet se rapproche pour les bailleurs dont le logement est classé en G, la pire note du diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces biens ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2025 car ils seront alors jugés indécents. Cette interdiction frappera les biens en catégorie F dès 2028 et ceux en E en 2034. Toutes ces contraintes ont été assez largement perçues par les propriétaires, de plus en plus nombreux à céder ce type de logements. La raison ? Beaucoup ne souhaitent ou ne peuvent pas se lancer dans des travaux longs et onéreux. “D’autres ont conscience que les prix baissent et que les passoires thermiques, qui se vendent déjà 15 à 20 % moins cher que le marché, vont décoter davantage dans les années à venir”, constate Frank Béasse, directeur de Century 21 à Issy-les-Moulineaux.
Si vous cherchez à investir dans la pierre, acheter une passoire thermique en négociant son prix puis la remettre en état peut pourtant permettre de réaliser une belle opération. Surtout dans les grandes agglomérations, dont une large partie du parc locatif est composée de petites surfaces mal classées et où la demande locative est importante. Avant de vous lancer, sachez que la méthode de calcul du DPE est identique pour tous les bâtiments. Or, les petites surfaces sont pénalisées par l’algorithme, car “elles affichent un mauvais rapport entre surfaces déperditives et surface habitable, explique Sophie Renoux, cogérante du cabinet Expertim à La Rochelle. Un mur non isolé pèsera donc plus lourd dans la note du DPE dans un studio que dans une grande surface.”
La région joue aussi un rôle important. “Dans une zone de montagne où le climat est plus froid, la consommation en énergie au mètre carré est plus forte que celle d’un logement situé dans une région plus chaude”, précise David Gonthier, administrateur de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) des Hautes-Alpes.
Le DPE, une étiquette à double seuil.
Vérifier l’efficacité des travaux
Un bon réflexe consiste à ne pas vous focaliser sur la seule lettre du DPE, mais à examiner la consommation d’énergie primaire du bien. Car deux logements en F peuvent soit frôler le E, soit le G. A étiquette comparable, il sera plus facile d’améliorer la performance du premier que du second. Il faut également vérifier que les travaux envisagés seront efficaces. “Améliorer la lettre du DPE et réaliser des travaux qui rendront effectivement le logement moins énergivore ne revient pas au même”, met en garde David Gonthier.
A titre d’exemple, les diagnostiqueurs préconisent souvent de changer de fenêtres et d’installer des radiateurs plus performants pour améliorer son score, or selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, les principales sources de pertes de chaleur se concentrent sur le toit (25 à 30 %), les murs (20 à 25 %) et l’air renouvelé et les fuites (20 à 25 %). La rénovation globale de l’immeuble, c’est-à-dire une isolation par l’extérieur de sa façade et de son toit, sera donc bien plus efficace. Or, ce type de chantier n’est possible que si la copropriété accepte de voter de tels travaux.
Flou juridique
Pour tenir compte de ces limites, un récent décret a précisé que certains logements seraient dispensés de travaux d’isolation. Ce sera le cas de ceux pour lesquels le chantier risque d’endommager le bâti (par exemple, la pose d’un film plastique bloquant les déperditions d’air sur une façade en bois qui doit respirer), si le service d’urbanisme s’oppose aux travaux (la pose d’une pompe à chaleur est interdite dans tous les centres-villes historiques) ou si vous prouvez que les travaux les plus performants vous ont été interdits (refus des autres copropriétaires par exemple).
Malheureusement, dans ces trois cas, le décret “ne précise pas sous quelles conditions les logements mal classés qui répondent à ces conditions pourront effectivement être loués”, souligne Frédéric Zumbiehl, juriste à l’UNPI. Un flou juridique dangereux… Car, dans une telle situation, si un locataire vous attaque après les dates qui rendent le logement indécent, l’interprétation du décret sera laissée au juge.
