Dans un secteur sinistré, les sociétés d’investissement en immobilier cotées – ou foncières cotées – semblent avoir un temps d’avance sur le marché des biens physiques. Ces entreprises ont pour objet la gestion d’un parc immobilier : bureaux, commerces, résidentiel… L’objectif : engranger des loyers et en reverser la majeure partie à leurs actionnaires sous la forme de dividendes. La solution présente des atouts puisqu’elle offre la liquidité inhérente à la Bourse : il est possible d’acheter et de vendre ses titres dans les plus brefs délais. En outre, des fonds diversifiés ou des ETF (exchange-traded funds ou fonds indiciels) permettent de s’exposer à ce secteur. Enfin, les gains sont imposés à la flat tax de 30 %, contrairement aux revenus fonciers qui sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu.
Las, les performances ne sont pas au rendez-vous : sur cinq ans, la catégorie des fonds actions européennes du secteur immobilier affiche une perte de 5 % selon Quantalys. La fermeture des commerces pendant la pandémie puis la hausse des taux d’intérêt ont pénalisé ces acteurs traditionnellement très endettés. Le creux de marché est-il – enfin – atteint ?
Une chose est sûre, les cours de Bourse actuels font apparaître un écart record entre la valorisation des entreprises et celle de leurs actifs immobiliers. Il est en moyenne de 35 % en zone euro, indique Nicolas Lasry, gérant du fonds MAM Global Property chez Meeschaert Asset Management. Chez certains acteurs, comme Unibail-Rodamco-Westfield (URW), cette décote atteint même les 60 %, selon le cabinet Mazars. “Il y a une dissymétrie entre les probabilités de rebond et les risques de baisse qui nous semblent limités, étant donné les faibles niveaux de valorisation actuels du secteur immobilier coté de la zone euro”, souligne Laurent Gauville, gérant du fonds Immobilier 21, chez Gestion 21. Autre facteur rassurant : la dette cumulée par les foncières cotées a été réduite de 30 % depuis le 1er janvier en zone euro, selon une étude de Kepler Cheuvreux.
Mais pour sortir de l’ornière, les foncières cotées auront besoin d’un déclencheur. “Il faut retrouver de la visibilité sur le niveau des taux d’intérêt”, estime Laurent Gauville. Qui se veut optimiste : “Nous ne sommes plus très loin d’une normalisation de la politique monétaire des Banques centrales”. En attendant, mieux vaut se montrer patient car, même s’ils misent sur de l’immobilier, ces fonds peuvent supporter une volatilité élevée.
