Șocul care s-a propagat pe piețele imobiliare globale în momentul în care băncile centrale au majorat rapid ratele dobânzilor anul trecut a făcut loc unei noi realități reci: bonanza imobiliară care a alimentat avuția pentru milioane de oameni s-a încheiat, scrie Bloomberg.
Iar acest lucru îi afectează atât pe cei care au luat recent credite, cât și pe cei care doresc acum să își cumpere.
Piețele din întreaga lume sunt prinse între costuri de împrumut foarte ridicate și o lipsă de locuințe care menține prețurile ridicate, scrie sursa citată.
Acest lucru a făcut ca locuințele din multe zone să fie și mai puțin accesibile, în timp ce proprietarii de imobile cu credite se confruntă cu o presiune financiară din ce în ce mai mare.
Piețe înghețate
Piața americană, dominată de creditele ipotecare pe 30 de ani, este efectiv înghețată, deoarece proprietarii de locuințe sunt reticenți în a vinde, iar cumpărătorii sunt presați financiar.
În zone precum Noua Zeelandă și Canada, care au cunoscut un boom imobiliar îndelungat, valorile nu au scăzut semnificativ pentru cei care caută case, iar persoanele care au plătit prețuri pe vârf de boom se luptă acum cu rate mai mari ale creditelor.
Din Marea Britanie până în Coreea de Sud, dificultățile cresc pentru proprietarii de locuințe.
Iar în multe locuri, ratele mai mari ale dobânzilor nu fac decât să îngreuneze construcția.
Cum e situația în România
În România, dobânzile sunt și mai mari decât cele din Statele Unite. Rata dobânzii de referință a Băncii Naționale a României (BNR) este acum de 7%, în vreme ce Rezerva Federală, banca centrală a SUA, are o dobândă de 5,25-5,5%.
BNR a ridicat dobânda la niveluri mai mari pentru a lupta contra inflației, țara noastră având o inflație de 13,8% în 2022, față de 8% în SUA în același interval.
Cine sunt câștigătorii
Câștigătorii sunt proprietarii care au obținut locuințele de mult timp și care au obținut capitaluri proprii din creșterea valorilor lor și cei care nu au credit ipotecar, ceea ce le permite să bage banii în investiții cu randament mai ridicat, continuă Bloomberg.
„Epoca de aur a locuințelor unifamiliale a rămas în urmă”, a declarat Mark Zandi, economist-șef la Moody’s Analytics. „Dacă ați cumpărat în urma crizei financiare, ați acumulat o mare parte din capital în majoritatea părților lumii, dar următorii 10 ani vor fi mai grei”, completează el.
El se așteaptă ca dobânzile creditelor ipotecare pe 30 de ani din SUA, în prezent de aproximativ 7,4%, să ajungă în medie undeva în jurul valorii de 5,5% în următorul deceniu, față de un minim de 2,65% la începutul anului 2021.
La fel și în restul țărilor dezvoltate.
Necunoscutele
Multe lucruri rămân necunoscute. Un război tot mai profund în Orientul Mijlociu și problemele economice actuale ale Chinei, care se confruntă cu propria criză imobiliară, ar putea contribui la o recesiune globală mai amplă, care ar reduce cererea de locuințe.
Dar, chiar dacă inflația scade și campaniile de creștere a ratelor de dobândă ale multor țări se atenuează, consumatorii încep să se obișnuiască cu ideea că este posibil ca costurile de împrumut să nu mai fie niciodată la fel de scăzute ca în cei 15 ani de la criza financiară.
„Perioada glaciară”
În Statele Unite, coliziunea dintre stocul scăzut de locuințe, prețurile în creștere și cele mai mari dobânzi din ultima generație a dus vânzările de locuințe la cel mai scăzut nivel din 2010 încoace, potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari.
Piața este acum cea mai puțin accesibilă din ultimele patru decenii, fiind nevoie de aproximativ 40% din venitul mediu al gospodăriei pentru a cumpăra o locuință obișnuită, arată datele Intercontinental Exchange Inc.
Efectele cele mai grave ar putea veni mai târziu: într-un raport de luna trecută, economiștii de la Goldman Sachs Group au declarat că impactul creșterii susținute a ratelor ipotecare va fi cel mai pronunțat în 2024.
Aceștia au estimat că tranzacțiile vor scădea la cel mai scăzut nivel de la începutul anilor 1990.
„Într-un fel, ne aflăm în primele etape ale acestei perioade glaciare și este puțin probabil să se dezghețe prea curând”, spune Benjamin Keys, profesor la Wharton School din cadrul Universității din Pennsylvania.
Efecte în lanț
Acest lucru riscă să aibă efecte în lanț. Mobilitatea pentru locurile de muncă ar putea fi limitată, membrii familiei și prietenii ar putea fi mai des forțați să locuiască împreună. De asemenea, pe măsură ce persoanele în vârstă rămân în locul lor, casele ar putea fi ținute în afara pieței, ceea ce ar afecta familiile mai tinere.
În același timp, proprietarii de locuințe au un capital propriu aproape record, iar marea majoritate nu sunt afectați de creșterile de dobânzi.
Niraj Shah, economist la Bloomberg Economics, prezice o „puncție lentă” a prețurilor pentru economiile dezvoltate, mai degrabă decât o prăbușire.
Dar proprietarii de locuințe prinși în dificultate de dobânzile mai mari ar putea fi nevoiți să reducă cheltuielile din alte domenii pentru a ține pasul cu plățile ipotecare.
Atenție la fiecare bănuț
Unul dintre cele mai extreme cazuri se desfășoară în Noua Zeelandă, națiune din Pacificul de Sud care a fost gazda unuia dintre cele mai mari boomuri imobiliare din lume în pandemie, prețurile proprietăților crescând cu aproape 30% numai în 2021.
Aproximativ 25% din stocul actual de credite ipotecare a fost contractat în acel an, iar o cincime dintre aceștia au fost cumpărători pentru prima dată.
Ratele creditelor ipotecare din această țară sunt de obicei fixe pentru mai puțin de trei ani – ceea ce înseamnă că majorarea dobânzilor va face ca ratele să crească.
Banca centrală estimează că ponderea din venitul disponibil al debitorilor dedicată costurilor cu dobânzile va crește de la un minimum de 9% în 2021 la aproximativ 20% până la jumătatea anului 2024.
Acest lucru stoarce bugetele unor persoane precum Aaron Rubin, care a contractat un credit ipotecar de 1 milion de dolari neozeelandezi, adică 603.000 de dolari americani, în 2021 pentru a finanța achiziționarea unei case cu patru dormitoare.
După ce s-au mutat în Noua Zeelandă din SUA în urmă cu opt ani, el și soția sa, Jessica, au crezut că achiziționarea unei case în orașul de coastă Nelson este o decizie care va oferi stabilitate pentru cei doi copii mici ai lor.
La început, cuplul a plătit în jur de 4.000 de dolari neozeelandezi pe lună (2.400 de dolari americani), dar după refinanțare a ajuns la aproximativ 6.400 de dolari neozeelandezi (3.870 de dolari SUA).
„Nu ne mai putem permite să ne vizităm familia în SUA și urmărim literalmente fiecare bănuț care intră și iese din cont”, a declarat Rubin, un inginer de software în vârstă de 46 de ani. „Consumă mult timp și este stresant, iar acest lucru ne-a schimbat stilul de viață”, mai spune el.
Spune însă că este norocos, situația sa financiară nu este dezastruoasă, iar cuplul își poate permite să plătească în continuare ratele. El vede însă mulți neozeelandezi aflați sub o presiune mult mai mare.
Salvatoare pentru multe gospodării a fost creșterea puternică a salariilor și a ocupării forței de muncă, ce a menținut suferința la un nivel minim, spune Sharon Zollner, economist-șef al băncii ANZ din Auckland.
Specula cu locuințe, calea de îmbogățire
Boomul imobiliar global din ultimul deceniu a făcut din sectorul imobiliar o cale rapidă spre bogăție în țări precum Noua Zeelandă, Australia și Canada, unde zeci de mii de oameni s-au transformat în investitori amatori.
Până în 2020, persoanele cu mai multe locuințe au ajuns să reprezinte aproape o treime din stocul de locuințe în două dintre cele mai populate provincii canadiene, Ontario și British Columbia.
Dar ratele mai mari ale dobânzilor și randamentele obligațiunilor înseamnă că matematica s-a inversat brusc.
Deținerea unui apartament în Toronto, cel mai mare oraș din Canada, va produce acum un randament de numai 3,9% după ce scazi costurile ipotecare și alte cheltuieli, mai puțin decât cei 5% obținuți prin investirea într-un bon de trezorerie al guvernului canadian.
„O întreagă generație de investitori va trebui să învețe o lecție destul de dură”, spune Robert Kavcic, economistul Montreal Bank.
Costurile mai mari ale împrumuturilor i-au împins deja pe proprietarii lor să vândă, în timp ce, în același timp, au atenuat interesul pentru noi achiziții. Acest lucru ar putea însemna probleme și pentru oamenii obișnuiți care doar caută un loc de locuit.
Efecte asupra chiriilor
Investitorii care cumpără unități înainte de construcție au devenit o sursă-cheie de finanțare pentru dezvoltatori în ultimul deceniu, iar retragerea lor a dus deja la amânarea sau anularea a mii de unități planificate în orașe precum Toronto.
Piața insuficient aprovizionată este unul dintre motivele pentru care prețurile locuințelor s-au dovedit surprinzător de rezistente la creșterea ratelor dobânzilor, iar încetinirea preconizată a construcțiilor nu ar putea decât să exacerbeze lipsa de ofertă, mai scrie Bloomberg.
Situație similară în Europa
O situație similară se petrece în Europa, unde dobânzile mai mari și costurile de construcție în creștere amenință să intensifice tensiunile în ceea ce privește oferta.
În Germania, autorizațiile de construcții noi au scăzut cu peste 27% în prima jumătate a anului, iar în Franța au scăzut cu 28% până în iulie.
Suedia, care suferă cea mai gravă criză de la cea din anii 1990, are rate de construire de mai puțin de o treime din ceea ce este considerat necesar pentru a ține pasul cu cererea.
Și asta fără a lua în considerare și presiunea cauzată de prețurile de consum, care au crescut vertiginos.
În Marea Britanie, care se confruntă cu cea mai mare creștere a costului vieții din ultima generație, aproape două milioane de persoane au recurs la credite de tip „cumpără acum, plătește mai târziu” pentru a acoperi cheltuielile cu alimentele, facturile și alte lucruri esențiale.
În condițiile în care se estimează că peste un milion de proprietari de locuințe își vor refinanța ipotecile în acest an la niveluri mult mai ridicate, această presiune se va agrava.
Un raport al KPMG din septembrie arăta că aproape un sfert dintre britanicii cu ipoteci iau în considerare vânzarea locuințelor și mutarea în locuințe mai ieftine.
Este cazul lui Karen Gregory, a cărei rată a crescut de trei ori, ceea ce a lăsat-o cu perspectiva de a evacua chiriașii, un cuplu tânăr cu un copil aproape de venirea pe lume. Aceștia și-au găsit chirie înainte ca proprietara să vândă, dar situația a nemulțumit-o.
Presiuni în Coreea de Sud din cauza datoriilor populației
În Coreea de Sud, proprietarii se confruntă cu propriile repercusiuni.
Țara are cel mai mare raport dintre datoriile gospodăriilor și Produsul Intern Brut (PIB) din lumea dezvoltată, de 157%.
Se preconizează că riscul de neplată din partea proprietarilor va persista până în 2024.
Imobiliarele din Hong Kong, la minimumul ultimilor 6 ani, dar tot scumpe
Hong Kong, între timp, a fost afectat de încetinirea creșterii economice din China, de exodul populației și de creșterea dobânzilor.
Deoarece moneda sa este legată de dolarul american, politica monetară a orașului se mișcă în general în tandem cu cea a SUA. Acest lucru a făcut ca ratele la creditele ipotecare să se dubleze de la începutul anului 2022.
Prețurile locuințelor existente din zona notoriu scumpă au scăzut la un minim al ultimilor șase ani, constructorii oferă reduceri mari, iar guvernul reduce taxele de timbru pentru unii cumpărători cu scopul de a revigora centrul.
Dacă dobânzile nu încep să scadă, piața imobiliară din Hong Kong va continua să sufere.
Prețurile din oraș au crescut atât de mult în ultimul deceniu, încât casele sunt inaccesibile pentru mulți, ceea ce înseamnă că recenta scădere a valorilor nu compensează costurile mai mari ale împrumuturilor.
„Deceniul marii moderații”
Iar același scenariu se desfășoară în mare parte din lume, notează sursa citată.
Piețele de locuințe „au avut o adevărată petrecere în ultimele două decenii, iar acest lucru se datorează pur și simplu faptului că au avut rate ale dobânzilor record de scăzute și lipsa ofertei care a alimentat prețurile locuințelor”, spune Niraj Shah de la Bloomberg Economics.
„Deceniul care urmează trebuie să fie deceniul marii moderații”, conchide acesta.
foto: 123rf.com
