Pas de miracle en ce début d’année 2024. “Il n’y a pas vraiment de bonne nouvelle”, prévient d’emblée Elodie Fremont, présidente de la commission des statistiques immobilières de la Chambre des notaires du Grand Paris. “D’après nos prévisions, la tendance ne va pas s’inverser, du moins d’ici à février. Nous traversons une crise durable”, poursuit-elle.

En Ile-de-France, au troisième trimestre 2023, la chute du nombre de ventes de logements anciens s’est accélérée et a atteint 34 % en un an, après une baisse de 25 % au deuxième trimestre et de 17 % au premier trimestre, par rapport aux mêmes périodes en 2022. En outre, les prix sont repassés sous la barre des 10 000 euros du mètre carré, avec une moyenne de 9 966 euros, soit une baisse de 5,7 % sur un an et de 7,7 % sur deux ans.

L’Express fait le point sur les quatre grandes tendances de 2024.

Une baisse durable des ventes et des prix

D’après les indicateurs avancés par la Chambre des notaires du Grand Paris, les prix vont continuer de chuter d’ici à février 2024 pour atteindre une moyenne de 9 630 euros. Soit une baisse de 7,4 % sur un an. “C’est la petite couronne qui souffre le plus avec une baisse de 8,4 % pour les appartements, note Elodie Fremont. C’est là où c’est plus cher et où les plus fortes plus-values avaient été enregistrées. Or, aujourd’hui, il n’y a très peu de transactions. Ce qui se vend est plutôt de l’ordre de la contrainte, en lien avec un divorce ou un décès.”

Côté ventes, en berne fin 2023, les courtiers estiment que le marché risque de rester immobilisé cette année encore. “La demande de logement est très attentiste, parce que les conditions d’accès au crédit restent un point de tension, même si l’on observe une amélioration, commente Cécile Roquelaure, directrice des études et de la communication d’Empruntis. [D’autre part,] quand le marché connaît une tendance à la baisse au niveau des prix, les futurs acquéreurs préfèrent attendre pour voir si de meilleures opportunités peuvent se débloquer.”

Des passoires énergétiques à la pelle

Depuis début 2023, la mise en œuvre de la politique du diagnostic de performance énergétique (DPE) implique que certains logements, une partie de ceux classés G, sont désormais interdits à la location, car ils sont considérés comme des “passoires énergétiques”. Le gouvernement s’est fixé pour objectif d’interdire à la location l’ensemble des passoires énergétiques en 2034, soit une interdiction de louer les logements classés G d’ici à 2025, des logements classés F d’ici à 2028, classés E d’ici à 2034.

Pour diminuer la consommation énergétique de leurs biens locatifs, les propriétaires doivent entreprendre des travaux de rénovation, toutefois, beaucoup ne peuvent pas assumer les coûts, même avec une aide substantielle de la part de l’Etat. Conséquence, ces biens se retrouvent en nombre sur le marché de l’immobilier. “En 2022, nous avons constaté, à Paris, une augmentation des ventes de logements notés G, en très forte proportion et une forte tension sur les prix. Autrement dit, plus le logement était mal noté, plus il était vendu et à bas prix”, rapporte la présidente de la commission des statistiques immobilières de la Chambre des notaires du Grand Paris, Elodie Fremont.

Des taux d’intérêt stables, voire en baisse

C’est une des lueurs d’espoir pour voir le marché de l’immobilier repartir. “En ce qui concerne les crédits, il y a des éléments positifs, constate Cécile Roquelaure, d’Empruntis. On note le retour de tous les partenaires bancaires, qui, pour beaucoup, ne prêtaient plus.” Et les taux d’intérêt semblent s’être stabilisés, voire être en légère baisse. “On observe une baisse de 30 à 40 points [NDLR : de base, soit 0,3 ou 0,4 point]”, ajoute-t-elle. Les taux s’établissent désormais plus autour de 4,2 % en moyenne sur vingt ans, poursuit l’experte, contre 4,5 % en novembre. “La hausse est derrière nous, avec un pic atteint au mois de décembre. Par ailleurs, les banques ont reconstitué leurs marges et sont plus enclines à prêter”, détaille Cécile Roquelaure.

Pour 2024, la tendance est donc à la stabilité, avec quelques inflexions en fonction des stratégies commerciales des banques. Toutefois, cela n’augure pas forcément une sortie de crise pour le secteur immobilier. “Cette année, il va falloir différencier le marché du crédit et celui de l’immobilier, prévient Cécile Roquelaure. Il faudra d’autres éléments à l’immobilier pour que le marché se relance. Il y a notamment une problématique d’offre. La construction de logements neufs pourrait par exemple aider.”

Un nouveau souffle en vue des JO ?

Y aura-t-il un effet JO sur les prix de l’immobilier dans la ville hôte ? Le phénomène semble courant. Après les Jeux de Tokyo, en 2021, le mètre carré a pris 22 %, à Londres, en 2012, 24 %, ou encore à Athènes, en 2004, 14 %. S’il est difficile de prédire, Elodie Fremont indique néanmoins que “les acteurs les plus présents et les plus impactant en Ile-de-France sont les étrangers non résidents”. La notaire précise que, en 2023, la présence des étrangers non résidents sur le marché s’était renforcée.

“En septembre, ils représentaient 11,2 % des acteurs acquéreurs sur neuf mois. C’est un record, alors que, sur les années de forte affluence, ils représentent plutôt entre 8 et 9 %.” Et de conclure : “On peut penser que les JO vont encore favoriser cette tendance.”