Alors qu’il devait prendre fin le 31 décembre 2023, le “Denormandie” a été prolongé de trois ans. Peu connu des investisseurs immobiliers, ce dispositif fiscal est pourtant très attrayant. Pour en bénéficier, il faut acheter un logement en mauvais état dans l’une des 250 communes éligibles – la liste est disponible ici -, puis le rénover et le mettre en location. Les travaux, réalisés par une entreprise, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, c’est-à-dire le prix d’acquisition auquel s’ajoutent les droits de mutation, les frais d’agence et la réhabilitation. Le logement remis à neuf doit ensuite être loué nu, en tant que résidence principale, à un loyer plafonné selon les zones, et à des ménages répondant à des conditions de ressources, les mêmes que celles du Pinel.
Attention, pour décrocher l’avantage fiscal, le bailleur doit engager des travaux qui améliorent le diagnostic de performance énergétique (DPE) global du logement d’au moins 30 % – ou 20 % en copropriété – avec, en fin de course, une étiquette comprise entre A et E. Ou alors mettre en place au moins deux types de travaux dans une liste de cinq – isolation, remplacement de chauffage… -, voire créer de nouvelles surfaces habitables. L’enveloppe peut être complétée par des rénovations annexes, comme la réfection d’une salle de bains, pour mettre le bien au goût du jour.
Toutes les villes ne se valent pas
Si toutes ces obligations sont respectées, le propriétaire profite d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du coût de l’opération, pour respectivement six, neuf ou douze ans de mise en location. Cet avantage fiscal est plafonné à 5 500 euros par mètre carré et 300 000 euros par an, et il entre dans le plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an.
Si vous cherchez à investir dans la pierre, le Denormandie offre donc de belles opportunités. D’autant qu’aujourd’hui, les marges de négociations sur les “passoires thermiques” sont fortes, en moyenne de 20 à 25 %. Prenez garde, cependant, à ne pas vous lancer les yeux fermés, car toutes les villes “denormandisables” ne présentent pas le même intérêt. Certaines, comme Douai, Laon, Morlaix, Saint-Dizier, Saint-Omer, Thiers ou Vichy, connaissent une tension locative faible et les plus-values à terme n’y sont guère assurées. En revanche, d’autres municipalités de la liste enregistrent une demande locative très forte, condition indispensable à une opération réussie. Privilégiez donc des villes comme Bayonne, Cherbourg-en-Cotentin, Colmar, Dreux, Dunkerque, Evry, Fontainebleau, Quimper, Rambouillet, Saint-Malo ou Vannes.
