Si l’un de vos enfants étudiant a besoin de revenus complémentaires et que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier locatif, vous avez peut-être intérêt à réaliser une donation temporaire d’usufruit en sa faveur. Concrètement, vous conservez la possession des murs, et votre donataire usufruitier encaisse les loyers à votre place pendant la durée du démembrement.
Pour rédiger l’acte, il faut impérativement passer devant un notaire. A la signature, “des droits de donation sont calculés sur l’usufruit transmis, valorisé à 23 % du prix du bien par tranche de dix ans”, explique Arlette Darmon, notaire et présidente du groupe Monassier. Un logement qui vaut 100 000 euros aura donc un usufruit temporaire de 23 000 euros pour dix ans et de 46 000 euros pour vingt ans. En pratique, la plupart de ces opérations se font sur des durées de trois à dix ans.
Impact positif sur l’assiette de l’IFI
Outre le fait qu’elle permet de donner un coup de pouce financier à un proche, la donation temporaire d’usufruit a aussi un intérêt fiscal. Comme vous ne touchez pas les loyers, vous ne payez ni impôt ni prélèvements sociaux dessus. Ils sont en revanche intégrés aux revenus de votre enfant, ce dernier étant a priori peu imposé. De plus, le bien sort de votre base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce qui peut permettre à certains ménages de faire des économies. Comme l’évaluation de celle-ci se fait au 1er janvier, il ne vous reste que quelques semaines si vous souhaitez agir sur votre IFI 2024.
Une donation, et non une pension alimentaire
Attention, pour que la donation temporaire d’usufruit soit valable, votre enfant doit effectivement avoir besoin de revenus complémentaires et le bien démembré doit lui en rapporter. “A défaut, l’opération aurait un but principalement fiscal et elle sera requalifiée par l’administration”, met en garde Arlette Darmon. Par ailleurs, il s’agit bien d’une donation, et non d’une aide alimentaire. Ainsi, tous les revenus perçus seront rapportables le jour de votre succession : si vous avez plusieurs enfants, celui qui a profité de la donation temporaire recevra donc une part d’héritage un peu moins élevée que celle de ses frères et sœurs.
Enfin, une donation temporaire démembrée est possible sur un patrimoine mobilier, un portefeuille d’actions par exemple. Dans ce cas, votre donataire percevra les dividendes de vos titres de la même façon que des loyers. Elle peut aussi être utilisée en faveur d’un autre proche, pour garantir un complément de retraite à l’un de vos parents momentanément dans le besoin.
