Démodé ? Le viager n’a certes pas l’attrait de la nouveauté, mais il constitue toujours une solution avantageuse pour préparer sa retraite. Que l’on soit acheteur ou vendeur, à chacun sa stratégie.

Vendre sa maison contre des revenus à vie

Vendre sa résidence principale ou secondaire en viager permet de compléter sa pension, une fois à la retraite, en l’absence d’autres solutions. Avantage : le vendeur ne change rien à son mode de vie puisqu’il continue à occuper les lieux. Mais attention, il s’agit bien d’une vente du point de vue juridique : la maison ou l’appartement sort donc de son patrimoine et ne reviendra pas à ses héritiers à son décès. “Vendre en viager permet de rendre liquide l’argent immobilisé dans la pierre tout en restant chez soi”, résume Sophie Richard, la fondatrice du réseau Viagimmo.

Le vendeur perçoit un capital lors de la signature, appelé le bouquet, puis une rente à vie. Celle-ci dépend de l’âge du ou des vendeurs dans le cadre d’une opération “sur deux têtes”, s’éteignant au second décès, mais aussi du montant du bouquet : plus il est élevé, plus la rente est faible. “Elle peut permettre, si nécessaire, de financer une aide à domicile ou une maison de retraite dans quelques années”, note Hélène Leraitre, gérante de France Viager. Certains profitent de l’opération pour réaliser une donation de tout ou partie du bouquet à leurs enfants.

Acheter un bien à prix décoté

Il s’agit cette fois de réaliser un investissement immobilier à moindre coût, dans le but, à terme, de se constituer un capital. “La valeur d’acquisition du bien tient compte d’une décote puisqu’il est vendu occupé. Cette dernière est de l’ordre de 43 % si le vendeur est un homme de 75 ans, de 49 % pour une femme du même âge car son espérance de vie est supérieure”, indique Sophie Richard. Vous réglerez une partie de cette somme immédiatement, le solde étant versé via une rente viagère.

Pour réaliser ce type d’acquisition, il faut donc disposer des revenus suffisants pour financer un paiement mensuel de quelques centaines d’euros pendant des années, jusqu’au décès du vendeur. Exemple avec un appartement de 4 pièces à Lyon cédé par une femme de 79 ans : sa valeur de marché s’élève à 350 000 euros, mais il est cédé 197 750 euros, à payer avec un bouquet de 90 000 euros et une rente mensuelle de 732 euros.

Une fois le vendeur décédé, la rente s’éteint. L’investisseur peut alors revendre le bien avec une plus-value substantielle, puisqu’il n’est plus occupé, et placer la somme sur un contrat d’assurance-vie dans lequel il pourra puiser au fil de ses besoins. Rien n’empêche aussi de le proposer à la location afin de compléter ses revenus. Difficile toutefois de savoir quand ce moment arrivera et de le faire parfaitement coïncider avec votre date de départ à la retraite !

Investir dans un fonds spécialisé

Il est aussi possible d’investir dans des sociétés civiles immobilières (SCI) spécialisées proposées sous la forme d’unités de compte dans certains contrats d’assurance-vie, comme ViaGénérations (géré par Turgot AM) ou Silver Avenir (Arkéa REIM). Ces deux supports suivent le même modèle : leurs gérants achètent des biens immobiliers en viager sans rente (pour éviter l’aléa financier), avec une décote comprise entre 30 % et 40 %.

Au décès du vendeur, la SCI peut ensuite revendre le bien ou le louer pour en tirer des revenus. Ces supports vous permettent de diversifier votre investissement sur plusieurs biens et de profiter du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie. Les résultats ont été au rendez-vous les années passées : d’après Quantalys, la première affiche une performance de 15,6 % sur trois ans et la seconde de 26,3 %.