California est construyendo menos viviendas. El Estado podra volverse an ms caro

Andrew Khouri April 2, 2024

Ken Kahan se gana la vida construyendo casas.

Una especialidad? Los complejos de apartamentos de lujo en vecindarios de Los ngeles, como Palms y Silver Lake, estaban llenos en su mayora de unidades a precio de mercado, pero tambin con un puado de unidades asequibles con ingresos restringidos.

Puede ser un buen negocio, pero ltimamente no lo es tanto.

“Hemos retrocedido”, dijo Kahan, presidente de California Landmark Group. “Las mtricas no funcionan”.

En todo California y el pas, los desarrolladores decidieron iniciar menos viviendas en 2023, una disminucin que, segn algunos expertos, podra eventualmente elevar an ms los precios de las viviendas y los alquileres a medida que empeora la escasez de oferta.

Los desarrolladores citan varias razones para retrasar nuevos proyectos. Hay altos costos de mano de obra y materiales, as como nuevas regulaciones locales que, en conjunto, hacen que sea ms difcil obtener ganancias.

Quizs el factor ms importante (y que afecta a todo el pas) es el alto costo del endeudamiento. El aumento de las tasas de inters no slo encarece la compra de una vivienda para los estadounidenses, sino que tambin aade costos adicionales a los promotores, que deben desembolsar ms dinero para construir y gestionar sus proyectos.

Como resultado, menos proyectos tienen sentido financiero para construir y se construyen menos viviendas.

“Ms que nada son los costos de la deuda”, dijo Ryan Patap, analista de la firma de investigacin inmobiliaria CoStar.

En total, datos preliminares de EE.UU. La Oficina del Censo muestra que los permisos de construccin para viviendas nuevas en todo el pas cayeron un 12 % en 2023 respecto al ao anterior y un 7 % en California. Se registraron cadas tanto en viviendas unifamiliares, la mayora de las cuales tienden a estar en venta, como en viviendas multifamiliares, que son principalmente de alquiler.

Dan Dunmoyer, presidente de la Asociacin de la Industria de la Construccin de California, dijo que una de las principales razones de la cada es que muchos constructores de viviendas en venta previeron “una desaceleracin masiva” y dejaron de comprar lotes para desarrollar cuando las tasas hipotecarias se dispararon en 2022.

Entonces sucedi algo gracioso. La demanda de su producto no cay tanto como se esperaba, en gran parte porque los propietarios de viviendas existentes no queran vender y deshacerse de tasas hipotecarias ultrabajas.

“Los constructores se despertaron y se dieron cuenta: ‘Oh, solo somos nosotros [vendiendo casas]'”, dijo Dunmoyer. “Pero no cambiamos ni un centavo”.

A medida que los constructores en venta reinician sus motores para aprovechar la escasez de anuncios, hay signos de mejora. Durante los primeros dos meses de este ao, los constructores de California obtuvieron un 35% ms de permisos para viviendas unifamiliares que durante el mismo perodo del ao anterior, segn datos del censo.

Los permisos para viviendas multifamiliares continuaron disminuyendo, cayendo un 33%.

Los caminos divergentes probablemente se deben a varios factores, dijo Rick Palacios Jr., director de investigacin de John Burns Research and Consulting.

En general, los constructores de viviendas unifamiliares tienen acceso a una fuente ms amplia de deuda que no es tan vulnerable al aumento de las tasas de inters. En el mercado unifamiliar, la escasez de oferta tambin ha empeorado y los precios de las viviendas estn subiendo.

Mientras tanto, los alquileres en muchos lugares, incluido Los ngeles, han cado ligeramente a medida que aumentaron las desocupaciones, en parte porque la construccin de departamentos ha sido relativamente slida en los ltimos aos.

“Las viviendas unifamiliares slidas y las multifamiliares dbiles son un tema bastante constante en la mayor parte del pas”, dijo Palacios. “Es difcil encontrar un mercado en el que los promotores e inversores estn entusiasmados con los apartamentos”.

En la ciudad de Los ngeles, los desarrolladores deben lidiar con otro factor: la Medida ULA.

El impuesto a la transferencia de propiedad en toda la ciudad entr en vigor el ao pasado para financiar viviendas asequibles y ha provocado la ira de la industria inmobiliaria.

Aunque se lo conoce como “impuesto a las mansiones”, salvo raras excepciones, se aplica a todas las propiedades vendidas por ms de 5 millones de dlares, sin importar si son gasolineras, centros comerciales, edificios de apartamentos o mansiones reales. Segn la medida, al vendedor se le cobra el 4% del precio de venta de las propiedades vendidas por encima de $5 millones y por debajo de $10 millones.

A partir de 10 millones de dlares, el impuesto es del 5,5%.

Los promotores de apartamentos y los corredores de bienes races dijeron que los costos adicionales de ULA hacen que sea an ms difcil obtener ganancias razonables en lo que puede ser un negocio riesgoso.

Esto se debe a que, cuando construyen apartamentos, los desarrolladores suelen vender su producto terminado, lo que probablemente generara el impuesto ULA para cualquier edificio de ms de 15 unidades, segn Greg Harris, corredor de bienes races de Marcus and Millichap. Incluso los promotores que conservan sus propiedades normalmente necesitan obtener una hipoteca sobre el edificio terminado, y Harris dijo que los prestamistas estn dispuestos a dar menos porque ellos tambin tendran que pagar el impuesto si ejecutan y venden la propiedad.

“ULA es como el ltimo clavo en el atad”, dijo Robert Green, un desarrollador de Los ngeles. “No podra haber llegado en peor momento”.

Muchos proyectos de apartamentos comenzaron en diferentes circunstancias econmicas y se han inaugurado en los ltimos aos o lo harn prximamente. Esa oferta debera ayudar a mantener bajos los alquileres por un tiempo, pero no para siempre, dijo Richard Green, director ejecutivo del Centro Lusk de Bienes Races de la USC.

En dos o tres aos, a medida que se terminen menos apartamentos, “veremos que los alquileres empezarn a subir de nuevo”, afirm.

Eso sera un golpe para los californianos que luchan por encontrar vivienda en un estado costoso donde miles duermen en las calles.

Los ciclos econmicos, por supuesto, tienen altibajos y la construccin puede recuperarse.

La Reserva Federal planea recortar las tasas de inters a finales de este ao, lo que puede ayudar a que ms proyectos tengan sentido financiero, al igual que el aumento de los alquileres.

Los vendedores de terrenos tambin podran reducir sus precios de venta para ajustarse a los crecientes costos de los desarrolladores, incluida ULA en Los ngeles.

Normalmente, el analista inmobiliario Patap dijo que esperara que la construccin de apartamentos se recuperara a medida que los costos de la tierra se ajustaran a la baja. Pero seal que los promotores dicen que tambin son cautelosos a la hora de construir en Los ngeles debido a un cambio poltico ms amplio en la ciudad que apoya ms las restricciones a los propietarios y la proteccin a los inquilinos.

En la ciudad de Los ngeles, los permisos multifamiliares cayeron un 24% en 2023 en comparacin con el 19% en el condado de Los ngeles, segn muestran los datos del censo. (Los datos de la Junta de Investigacin de la Industria de la Construccin muestran cadas an mayores: 49% en la ciudad y 39% en el condado).

Laurie Lustig-Bower, corredora de bienes races comerciales de CBRE, dijo que algunos propietarios de tierras en Los ngeles han reducido sus precios de venta, pero “si no tienen un arma en la cabeza” estn esperando hasta que los desarrolladores puedan pagar ms.

En los ltimos aos, los legisladores estatales han tomado medidas para facilitar la construccin de viviendas, en parte erosionando el control local sobre las decisiones sobre el uso de la tierra.

La alcaldesa de Los ngeles, Karen Bass, tambin ha acelerado la construccin de edificios 100% asequibles segn su Directiva Ejecutiva 1, mientras que la ciudad recientemente eximi a los proyectos ms pequeos de algunos requisitos de captura de aguas pluviales.

Mott Smith, presidente del Consejo de Constructores de Relleno, dijo que se debe hacer ms para aumentar el nmero de viviendas nuevas en Los ngeles y cit la decisin sobre las aguas pluviales como el tipo de medidas que el gobierno debera tomar.

“La ciudad no tiene influencia sobre las tasas de inters… [pero] lo que controla es el proceso para aprobar un proyecto”, dijo Smith. “Hay tantas oportunidades”.

Por ahora, los desarrolladores dicen que es difcil encontrar oportunidades.

Kahan dijo que su empresa calcula constantemente los nmeros sobre posibles compras de terrenos y al menos una vez a la semana descubre que no tiene sentido comprar y construir.

Espera comprar algunos terrenos en el sur de California para fin de ao, aunque principalmente fuera de la ciudad de Los ngeles, donde Kahan dijo que est buscando cada vez ms debido a los costos de ULA, que a diferencia de las tasas de inters actuales no se espera que cambien.

Hasta ahora, Kahan dijo que todava tiene que encontrar un acuerdo que funcione, dentro o fuera de las fronteras de la ciudad.

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