A en croire Frédéric Puzin, les sociétés civiles de placements immobilier (SCPI) devraient encore souffrir pendant deux ans. Mais la baisse des taux, attendue pour le second semestre, pourrait redonner de l’air à ce marché.
L’Express : Comment vos SCPI ont-elles traversé les vents mauvais de 2023 ?
Frédéric Puzin : A partir du mois de mars, nous avons commencé à entendre que certains gérants subissaient des retraits en provenance des investisseurs institutionnels, comme les assureurs. Ce phénomène a signé le début de l’hiver nucléaire pour notre marché, avec un scénario similaire à celui de 2008 : d’abord des sorties de capitaux en masse de ces acteurs, puis la baisse des prix de parts. L’engouement pour les SCPI était tel ces dernières années que le retour de bâton a été très violent.
L’enjeu pour Corum consistait à ne pas se faire embarquer dans le mouvement et à conserver la confiance de nos clients. Nous avons pu compter sur nos atouts, à savoir le fait de ne pas avoir de gros porteurs parmi nos investisseurs et de proposer des produits qui battent l’inflation et les placements monétaires (1). Nous avons passé l’épreuve avec succès ! Notre taux de retrait sur l’année est passé de 0,7 % à 0,9 % de la capitalisation de nos SCPI – ce qui reste très modeste – et nous avons collecté massivement, avec plus d’un milliard d’euros sur nos trois véhicules. Au troisième trimestre 2023, nous avons ainsi capté plus de 22 % des flux nets du marché.
Faut-il craindre des baisses de prix de part chez Corum ?
Nous sommes assez sereins. Malgré le recul des prix immobiliers, la valeur du patrimoine de nos trois SCPI, estimée par des experts indépendants, est restée globalement stable en 2023. Par quel miracle ? Tout d’abord, les taux d’occupation de nos parcs immobiliers sont très élevés : entre 97,5 % et 100 %. Nous signons des baux à long terme, nous accordons une grande importance à la solidité des locataires et nous sommes très peu endettés. Ensuite, nous avons une approche très rigoureuse à l’achat : avant chaque investissement, nous faisons réaliser une expertise indépendante pour être sûr de ne pas surpayer l’immeuble. Et puis, nous pratiquons une gestion active et nous n’avons pas peur de vendre. Ainsi, nous sommes actuellement très peu exposés à l’immobilier allemand, alors que ce pays a représenté plus de 20 % du portefeuille de certaines de nos SCPI par le passé. Enfin, nous gérons tout en interne, même à l’étranger. C’est coûteux pour une société de gestion comme la nôtre, mais c’est une force énorme.
Comment voyez-vous le marché des SCPI évoluer en 2024 ?
La crise actuelle peut encore durer vingt-quatre mois mais la situation devrait commencer à s’améliorer en fin d’année 2024. Les taux d’intérêt devraient baisser, ce qui pourrait permettre au marché de l’investissement immobilier de repartir tout doucement. Quant aux problèmes de liquidités que rencontrent certaines SCPI du marché, ce n’est pas la première fois que cela se produit et, malheureusement, les épargnants ont tendance à oublier vite… Quelques acteurs devraient cependant profiter du contexte pour prendre des parts de marché, et Corum en sera. Cette crise nous permet de saisir des opportunités qui nous aident à préparer la performance potentielle de demain. Elle nous redonne de l’oxygène pour dix ans.
Il y a quatre ans, vous lanciez votre assurance-vie. Quel bilan en dressez-vous ?
Au démarrage, en mars 2020, nous avons voulu, comme à notre habitude, casser les codes. Nous estimons que ce n’est pas l’enveloppe de l’assurance-vie en tant que telle qui a de la valeur mais les supports financiers qui la composent et l’incitation fiscale obtenue à terme par l’épargnant en bloquant son épargne ! Nous avons donc choisi de nous rémunérer uniquement sur ces supports et pas sur l’enveloppe. C’est pourquoi nous ne facturons pas de frais de gestion sur les unités de compte. Le contrat s’installe sur ce marché très mature qu’est l’assurance-vie : depuis son lancement, nous doublons la collecte chaque année.
Nous avons atteint 160 millions d’euros en 2023 et nous voulons continuer sur cette trajectoire. L’an dernier, nous avons jugé la période opportune pour créer un fonds en euros. Une bonne fenêtre de tir qui nous permet d’offrir un rendement annualisé de 4,45 %. Cela nous rend crédible. Reconnaissons toutefois que si les taux baissent, ce rendement baissera également. Notre objectif reste de faire mieux que le livret A.
(1) Le taux de distribution 2023 de Corum Origin s’élève à 6,06 %, celui de Corum XL à 5,40 % et celui de Corum Eurion à 5,67 %.
