Investir dans la pierre pour se constituer des revenus futurs au moment de la retraite est une technique fréquemment utilisée. Elle présente cependant deux inconvénients majeurs. Le premier : percevoir des loyers lourdement imposés pendant sa vie active. Le second : devoir gérer un bien locatif. Le démembrement de parts de sociétés civiles de placements immobilier (SCPI) permet de surmonter ces deux obstacles.
Ces produits dits de pierre papier donnent accès à un parc immobilier diversifié, géré par une société spécialisée, et versent régulièrement des dividendes correspondant à votre quote-part des loyers. Le démembrement, quant à lui, permet d’acquérir la seule nue-propriété des SCPI en échange d’une décote sur le prix de part. Pendant toute la durée du démembrement, les loyers sont versés à un autre investisseur, l’usufruitier. En conséquence, le nu-propriétaire n’a pas d’impôt sur le revenu. Par ailleurs, le placement n’est alors pas taxable à l’impôt sur la fortune immobilière ! A l’issue de la période de démembrement, vous redevenez pleinement propriétaires des SCPI et vous en percevrez alors les fruits. La beauté de l’opération ? Acheter moins cher permet, pour un capital donné, d’acquérir davantage de parts, et ainsi de percevoir in fine plus de revenus.
Dans une logique de préparation à la retraite, il faut faire coïncider la fin de la période de démembrement avec le moment où vous souhaiterez commencer à bénéficier de rentrées d’argent complémentaires. Une opération qui, en théorie, peut s’étager de trois à vingt ans. “En pratique, nous avons beaucoup de dossiers entre cinq et dix ans et dépassons rarement quinze ans”, rapporte Pierre Garin, directeur du pôle immobilier du courtier en ligne Linxea.
Cinq SCPI
Une ristourne qui croît avec le temps
La ristourne sur le prix croît avec ce laps de temps. Par exemple, elle est de l’ordre de 20 % sur cinq ans et de 35 % sur dix ans, mais ces chiffres varient à la marge en fonction de chaque produit. “La décote est calculée en fonction du manque à gagner sur les loyers. Donc, plus une SCPI distribue, plus elle est importante”, explique Raphaël Oziel, conseiller en gestion de patrimoine et fondateur de La Boutique des Placements. Comptez ainsi 32 % pour Immorente, de Sofidy, et 36 % pour Vendôme Régions, de Norma Capital.
Avant de se lancer, il faut toutefois bien mesurer ses besoins et ses moyens. En effet, l’argent est bloqué pendant toute la durée du démembrement. Il est très compliqué de déboucler une opération avant terme et sans pertes financières à la clé. Même en cas de décès, le démembrement perdure avec les héritiers ! “C’est pourquoi je recommande à mes clients de ne pas aller au-delà de dix ans ou de réaliser plusieurs investissements sur des durées différentes, surtout s’ils n’ont pas beaucoup de visibilité sur leurs besoins”, indique Raphaël Oziel. Même recommandation de prudence sur les montants : mieux vaut adopter une approche conservatrice et conserver des liquidités pour faire face à un imprévu.
Deuxième conseil : optez pour des SCPI solides car vous restez exposé au risque de voir la valeur de part baisser dans les prochaines années. Dans ce cas de figure, l’opération perd beaucoup de son intérêt car la décote sera grignotée par la dépréciation de la SCPI. Or les prix de l’immobilier sont actuellement sous tension. Les produits diversifiés (qui acquièrent aussi bien des bureaux que des commerces ou des entrepôts), récents et en croissance seront les plus résilients dans les prochaines années car ils vont pouvoir acquérir des biens dans des conditions plus favorables. Le plus sûr consiste toutefois à composer un bouquet de plusieurs SCPI afin de diversifier votre placement.
