Contrairement à la tendance générale en France depuis l’an dernier, marquée par une stabilisation, voire une baisse des prix des logements, l’immobilier de montagne poursuit sa progression, atteignant désormais des sommets inédits. Selon la Fnaim, les valeurs de vente dans les différents massifs montagneux ont progressé en moyenne de 4 % en 2023. Cette hausse équivaut à celle observée sur une période de six ans, de 2014 à 2020. Depuis la fin du premier confinement, les prix ont augmenté de plus de 30 %. “L’immobilier en montagne maintient sa tendance haussière, car il n’est pas considéré comme un marché de première nécessité, mais plutôt d’investissement “plaisir”, similaire au marché côtier, commente Loïc Cantin, président de la Fnaim. De ce fait, les transactions y sont moins susceptibles d’être affectées par la hausse du coût de l’emprunt car les acheteurs ne sont pas des primo-accédants et disposent d’un pouvoir d’achat plus élevé que la moyenne.”
Les chalets prisés par les étrangers
Les Alpes abritent les stations de ski les plus chères avec en tête Val-d’Isère (14 758 €/m²), Courchevel (12 600 €/m²), Megève (11 057 €/m²), Méribel (10 615 €/m²), La Clusaz (10 364 €/m²) et Chamonix (9 688 €/m²). Ces chiffres représentent des moyennes englobant tous les types de biens, masquant ainsi de considérables écarts entre les modestes studios cabines, désormais moins recherchés, et les luxueux chalets. Dans ces stations historiques, le prix au mètre carré d’un chalet est souvent le double de celui d’un appartement, en raison de la rareté des biens et de la pression exercée par une clientèle étrangère à fort pouvoir d’achat.
Les stations intégrées, érigées à partir des années 1960, ne jouissent pas de la même renommée et les prix s’en ressentent. Ainsi, Tignes, située dans l’Espace Killy comme Val-d’Isère, affiche des prix nettement plus abordables (7 592 €/m²), de même que Les Ménuires (6 048 €/m²) au cœur, comme Méribel et Courchevel, du très renommé domaine des Trois Vallées. Moins prisées également, Les Arcs (5 214 €/m²), La Plagne (4 491 €/m²) ou encore La Rosière (5 449 €/m²) affichent des prix plutôt accessibles. Ces stations représentent tout de même d’excellentes opportunités d’investissement car toutes sont implantées au sein d’un vaste domaine skiable. En dehors de la Savoie et de la Haute-Savoie – les deux départements réunissant l’essentiel des grandes stations – les prix sont nettement inférieurs. Ainsi, L’Alpe d’Huez, qui affiche les prix les plus élevés en Isère, est à 6 919 euros le mètre carré. Dans les Hautes-Alpes, c’est Montgenèvre qui remporte la palme (4 447 €/m²).
Les prix ont continué leur ascension.
Minimiser les charges
De manière générale, l’acquisition d’un bien immobilier en montagne ne doit pas être motivée par l’intention de réaliser un investissement locatif. Même avec des prix de location à la semaine particulièrement élevés, surtout en période scolaire, la rentabilité attendue ne serait pas satisfaisante, oscillant entre 2 % et 3 %. Les valeurs d’achat sont souvent trop élevées et le taux d’occupation annuel trop faible pour obtenir de meilleurs résultats. Il faut plutôt concevoir un tel achat comme un investissement de plaisir, éventuellement en cherchant à minimiser les charges financières associées. “La plupart de nos clients se réservent leur bien pour quelques semaines par an et le mettent en location le reste du temps. Leur principal objectif est de couvrir les charges élevées d’une propriété en montagne. Raisonnablement, ils sont susceptibles de louer leur logement de six à huit semaines en hiver et quatre semaines en été”, commente Bérengère Servat, directrice générale de CIS, un réseau de 15 agences immobilières dans les Alpes.
Bien que rassurante, cette perspective ne doit pas faire oublier les frais de gestion locative et de conciergerie, qui représentent généralement entre 20 et 25 % des revenus locatifs. Face au déficit d’enneigement lié au réchauffement climatique, il est crucial de cibler des stations situées à une altitude supérieure à 1 800 mètres ou ayant diversifié leurs activités, tant en été qu’en hiver. Des destinations telles que Tignes, Les Arcs, Megève ou Morzine bénéficient ainsi de taux de remplissage élevés grâce à leur large éventail d’activités sportives, de détente et culturelles proposées aux visiteurs.
