Acquérir un appartement et le mettre en location est l’une des solutions les plus prisées pour obtenir un complément de revenus une fois à la retraite. A juste titre, car il s’agit d’un placement relativement sûr, sous réserve d’investir pour au moins dix ans. Avec une telle durée, vous ne pâtirez pas du retournement de conjoncture du marché immobilier, palpable depuis le début de l’année. Pour mettre toutes les chances de votre côté, suivez nos conseils.

1. Privilégiez l’ancien et l’adaptabilité

Même si le neuf permet d’investir “clé en main”, la hausse du prix du foncier et des matériaux a considérablement renchéri les coûts de construction. Dans la plupart des grandes villes, le prix du neuf frôle, voire dépasse, le plafond de 5 500 euros par mètre carré au-delà duquel la réduction Pinel, dispositif fiscal dédié à l’investissement dans le neuf ne s’applique plus. Un logement ancien offre donc souvent des perspectives de rentabilité bien plus élevées. Il permet aussi d’investir dans un quartier central, prisé des locataires, alors que le neuf est la plupart du temps situé dans les secteurs excentrés.

Adoptez la stratégie la plus sécuritaire possible et privilégiez un appartement apte à séduire le maximum de locataires. Evitez les derniers étages sans ascenseur ou les copropriétés avec des charges de fonctionnement trop lourdes. Pour assurer la pérennité de votre investissement sur le long terme, évitez aussi les biens exigus. “Pour se louer facilement, un studio doit faire au moins 20 mètres carrés, avec une salle de douche et une kitchenette”, affirme Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (Imsi). Si vous avez davantage de capitaux, privilégiez l’achat d’un deux-pièces de 30 à 40 m², qui pourra tout autant intéresser un étudiant engagé dans de longues études, un jeune actif, un couple sans enfant ou un senior.

2. Etudiez le marché

Réalisez préalablement une enquête de terrain pour connaître l’état du marché locatif et la nature de la demande de la ville où vous comptez investir. Vous éviterez ainsi d’y acheter un studio si les petites surfaces sont déjà nombreuses ou un appartement familial dans un quartier festif.

Vérifiez aussi le niveau réel de loyer de l’emplacement ciblé car, d’un quartier à l’autre, une même surface se loue parfois entre 50 et 100 euros de moins par mois. Examinez également les charges de copropriété : plus elles sont importantes, plus le loyer net qui vous reviendra sera faible. Enfin, prenez en compte le montant de la taxe foncière, car cet impôt a flambé partout en France ces trois dernières années et va continuer à augmenter. Soyez vigilant, car suivant le type de copropriété (construction pré ou post-1970), la typologie de biens (maison ou appartement) et la localisation, elle peut varier pour une même surface du simple au… quintuple !

Quatre dispositifs

3. Visez les biens avec travaux

C’est parce qu’il est compliqué de lancer un chantier de rénovation que la plupart des logements à rénover, notamment sur le plan énergétique, commencent à engorger les sites d’annonces immobilières. “Depuis début 2023, le ralentissement du marché est beaucoup plus marqué pour les biens avec travaux”, note Anne Monard Bretin, directrice de Guy Hoquet L’Immobilière du Plateau, à Lyon. Si vous jetez votre dévolu sur un logement de ce type, votre marge de négociation sera donc plus forte, surtout s’il affiche un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé G, le pire du barème. Car beaucoup de propriétaires de ces passoires thermiques sont pressés de les céder avant le 1er janvier 2025, date à laquelle il sera interdit de les louer en l’état.

Autre avantage : après remise au goût du jour, votre logement attirera les meilleurs dossiers et vous minorerez ainsi votre risque. Soignez particulièrement la salle de bains et la cuisine, qui sont souvent les points noirs des biens en location. “Les locataires attachent beaucoup d’importance à ces deux pièces, qui sont souvent datées et vieillottes”, prévient Nathalie Naccache, directrice de Keller Williams Fortis Immo à Paris. Enfin, d’un point de vue fiscal, ces travaux vous feront profiter du mécanisme de déficit foncier. Il permet de déduire toutes les charges de vos revenus fonciers, et donc de minorer votre imposition. Si vos revenus fonciers sont insuffisants, le reliquat de déficit est imputable sur vos autres revenus (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 euros la première année, puis reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans. Ce plafond monte à 21 400 euros si certains travaux énergétiques éligibles sont réalisés avant le 31 décembre 2025.

4. N’hésitez pas à négocier

Le volume de transactions a nettement dégringolé depuis janvier dans toutes les métropoles, où les tarifs sont orientés à la baisse. Désormais, “seuls les logements les mieux placés et en très bon état se vendent encore dans la fourchette haute de prix”, souligne Clément Chaillet, directeur d’agences Guy Hoquet à Bordeaux. Or, même s’il n’est pas “premium”, un appartement en bon état se louera sans problème dans une ville où la demande locative est forte. Aussi, intéressez-vous aux biens un peu moins recherchés par les acquéreurs de résidences principales et négociez une décote. Attention, exiger de payer moitié prix ne fonctionne pas ! Votre proposition doit s’appuyer sur des arguments tangibles.

Quelle rentabilité espérer

Pour cela, examinez les ventes récentes dans le secteur, listées sur le site Patrim, ainsi que sur celui de Meilleursagents. Ce dernier propose en outre une estimation réévaluée des transactions passées en fonction des prix actuels de marché. Ensuite, majorez ou minorez cette dernière selon les caractéristiques du bien car un premier étage bruyant vaut moins cher qu’un dernier étage lumineux. Enfin, chiffrez toutes les dépenses nécessaires pour le louer (travaux de copropriété à prévoir et rénovation intérieure). Une fois ces calculs réalisés, confrontez cette estimation au loyer de marché pour vérifier que la rentabilité brute sera au moins de 3,5 % en hypercentre et de 5 % en périphérie. Attention, ce ne sera pas toujours le cas dans les villes où s’applique le plafonnement des loyers (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Paris et une partie de la première couronne, une large partie du Pays basque…).

5. Optimisez votre fiscalité

L’immobilier reste l’actif le plus taxé, puisque les recettes locatives sont imposées avec les revenus classiques et soumis, de surcroît, aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Si la valeur nette totale de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, vous serez en outre redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pour minorer l’impôt, vous pouvez opter pour un dispositif défiscalisant. Il en existe de nombreux, chacun imposant des conditions particulières pour être mis en place. Attention : “Pour le Pinel et le Denormandie, la réduction d’impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an, il faut donc être vigilant pour ne dépasser ce seuil”, conseille Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC Continental Europe. Calculez la fraction de plafond des niches fiscales que vous utilisez déjà si vous employez un salarié à domicile, si vous faites garder vos enfants ou si vous avez investi dans d’autres placements défiscalisants. Vérifiez ensuite qu’un nouvel investissement immobilier sera fiscalement optimisable. A défaut, vous pourrez toujours opter pour le Loc’Avantages, qui offre de belles réductions d’impôts à condition de consentir une décote sur votre loyer. Il s’agit aussi du seul dispositif accessible pour un bien que vous détenez déjà.