L’année dernière a été celle du retournement pour le marché immobilier. Après deux décennies d’euphorie, le volume des transactions s’est effondré. En 2023, 850 000 ventes à peine ont été conclues, contre 1,1 million en 2022. Une large part de cette baisse s’explique par la disparition des investisseurs. “Depuis la mi-2022, ils se sont tous éclipsés, même dans les villes qui concentraient les demandes autrefois”, soupire Julien Karakoc, directeur des agences Rive Ouest à Paris et en proche couronne.
Pourtant, l’immobilier conserve ses atouts : c’est le seul actif dans lequel il est possible d’investir avec une mise de départ limitée grâce au crédit ; il rapporte des revenus complémentaires et, sur le long terme, il offre une protection du capital. Si ce marché reste compliqué, les trois principaux freins qui l’entravaient sont en train de se desserrer.
1. Les prix restent trop élevés
Contrairement aux prévisions, le net recul du volume de ventes en 2023 n’a pas entraîné d’effondrement des tarifs. L’an dernier, selon Century 21, la diminution moyenne des prix en France a été de seulement 1,7 % pour les maisons et de 3,4 % pour les appartements. Dans les trois villes où la crise est la plus marquée – Bordeaux, Lyon et Paris – les baisses ont atteint respectivement 11,5 %, 5,7 % et 5,5 % sur la même période. Ces décotes ne permettent toujours pas de compenser la flambée des taux de crédit, laquelle a entraîné une perte de pouvoir d’achat des emprunteurs. “La resolvabilisation des acquéreurs passe nécessairement par des baisses plus fortes des prix”, martèle Charles Marinakis, président de Century 21 France. Celles-ci devraient donc continuer cette année, voire s’accélérer, sans que personne ne puisse déterminer l’ampleur et la vitesse de cette correction. Devant tant d’incertitudes, beaucoup d’investisseurs mettent leurs projets en pause.
Notre conseil : De mois en mois, le stock de biens à vendre grossit et la demande continue de se réduire. Si vous êtes acheteur, vous avez désormais du choix et, surtout, du temps pour comparer les logements disponibles. Si vous disposez d’un capital pour investir en direct, la période est même idéale, puisque vous négocierez des décotes sans difficultés. “Certains investisseurs réussissent à acheter 20 % en dessous du prix affiché en renonçant à leur condition suspensive de crédit”, affirme une agente immobilière bordelaise. Même avec un prêt, vous pourrez trouver des biens locatifs rentables, à condition de viser ceux qui sont les moins recherchés par les propriétaires occupants. C’est notamment le cas des appartements situés au premier étage et au-dessus du troisième dans les immeubles sans ascenseur, ou encore des logements à rénover. Si ceux-ci sont situés dans une métropole dynamique et si vous les remettez au goût du jour, cela ne vous empêchera pas de les louer rapidement du fait d’une tension locative très importante.
2. Le crédit est difficile d’accès
Alors que les taux de crédit flirtaient avec les 1 % début 2022, ils sont passés, selon la Banque de France, à 2,12 % en décembre 2022 et à 4,11 % fin 2023. Cette flambée s’est doublée d’un resserrement des conditions d’accès aux prêts, car les banques ont appliqué à la lettre les critères de solvabilité du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Conséquence immédiate : le volume de prêts à l’habitat, hors renégociations, a chuté de 40 % en un an.
Notre conseil : Depuis décembre 2023, les taux d’intérêt sont en phase de stabilisation. “En moyenne, il est possible d’emprunter à 4,20 % sur vingt ans, et même à 3,80 % avec un bon profil”, indique Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis. Des taux certes plus élevés qu’il y a deux ans, mais qui restent inférieurs à l’inflation, laquelle oscille autour de 5 %. Aujourd’hui, “les banques prêtent plus volontiers à des investisseurs sérieux. A eux de démontrer qu’ils achètent dans une zone où la demande locative est forte, qu’une part de leur mensualité sera couverte par le loyer et qu’ils disposent d’un montant d’épargne résiduelle pour faire face aux coups durs”, précise Cécile Roquelaure. Aussi, présentez à votre banquier un dossier étayé, comprenant des estimations de loyers rédigés par des professionnels et, si le bien nécessite des rénovations, des devis fournis par des artisans.
3. Dans le neuf, le Pinel a perdu tout intérêt
Depuis janvier 2023, le dispositif Pinel – qui prendra fin en décembre de cette année – a vu son avantage fiscal grignoté. Ainsi, si vous achetez un logement neuf dans une zone éligible et le louez pendant six, neuf ou douze ans selon les conditions de ce dispositif, vous profiterez d’un taux de réduction d’impôts de, respectivement, 9, 12 ou 14 % du prix d’achat du bien, contre 12, 18 et 21 % avant 2023. “Cela rend ce type d’investissements nettement moins alléchant, si bien que les épargnants s’en détournent”, constate Clément Chaillet, directeur de Guy Hoquet Nansouty, à Bordeaux. Dommage car, depuis la flambée du coût de l’énergie, le diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements est un critère scruté à la loupe par les locataires. Or, les appartements neufs affichent toujours un résultat compris entre A et C, soit les meilleures notes du barème. Cela leur évitera, en outre, d’être soumis aux interdictions de location qui frapperont les passoires thermiques (classées entre E et G) à court et moyen terme.
Notre conseil : En achetant du neuf aujourd’hui, vous jouez la tranquillité puisque vous louerez facilement. Outre un bon DPE, les nouvelles constructions offrent généralement des ascenseurs, des parkings et des espaces extérieurs, très prisés des locataires. Vous n’aurez pas non plus à anticiper des travaux coûteux de copropriété dans les dix ans à venir. De plus, les ventes de neuf s’étant écroulées, les promoteurs proposent de belles décotes. “Ils sont aussi ouverts à des négociations sérieuses et étayées”, note Pierre Brunet, conseiller en gestion de patrimoine chez Alter Invest. Vous pouvez donc trouver des pépites. A titre d’exemple, un trois ou quatre-pièces vaut entre 3 400 et 4 000 euros du mètre carré à Aulnay-sous-Bois (93), chez Bouygues, tandis qu’un immense studio est présenté à 3 400 euros du mètre carré à Bordeaux (Vinci). Soit des prix similaires à de l’ancien de qualité dans la même ville !
Astuce supplémentaire : en jetant votre dévolu sur un trois-pièces ou plus, votre marge de négociation sera plus forte, car cette typologie de logements se vend moins bien. Enfin, n’hésitez pas à faire des simulations. Parfois “la rentabilité locative nette est supérieure en louant au tarif de marché sans avantage fiscal, plutôt qu’en proposant son bien à un loyer plafonné pour profiter de la réduction d’impôts”, remarque Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au CCF. De quoi regarder le neuf d’un autre œil.
