L’éclaircie attendue depuis plusieurs mois dans le secteur de l’immobilier est bien arrivée. Une baisse des taux de crédit immobilier a été enregistrée par les courtiers en janvier, et ce, sur toutes les durées. Ainsi, au 23 janvier dernier, les taux négociés par le courtier en prêt immobilier CAFPI pour ses clients en janvier ont atteint 3,63 % sur 10 ans, 3,95 % sur 15 ans, 4,10 % sur 20 ans et de 4,27 % sur 25 ans, soit des baisses comprises entre 20 et 32 centièmes par rapport au mois précédent.

Cette baisse “devrait se poursuivre dans les mois qui viennent” dans la mesure où la Banque centrale européenne (BCE) a décidé, le 25 janvier, de maintenir à nouveau son principal taux directeur à 4 %, estime CAFPI. Pour autant, la situation devrait encore être compliquée pour bon nombre de ménages frappés par la hausse des taux et les difficultés d’accès au crédit immobilier depuis un an et demi.

Conscient de ces difficultés, le gouvernement espère relancer le marché de l’immobilier, en chute libre. A 129,5 milliards d’euros, le montant des nouveaux crédits immobiliers accordés est tombé en 2023 à un point bas depuis 2015, selon les données de la Banque de France. Selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), les ventes ont par ailleurs baissé de 22 % en 2023. Plusieurs pistes sont évoquées par l’exécutif et les professionnels du secteur afin de relancer ce secteur en difficulté.

Le prêt remboursable in fine

Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu, qui rencontrera dans cette optique les banques françaises fin février, souhaite relancer le prêt remboursable in fine. Très peu commercialisé aujourd’hui par les établissements bancaires en France, ce type de crédit, qui n’est pas nouveau, dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. En pratique, l’emprunteur paye chaque mois les intérêts du prêt (et l’assurance) mais ne rembourse le capital qu’en une seule fois, à échéance du prêt.

“Pour prétendre au crédit in fine, l’emprunteur doit prouver qu’il est très solide financièrement. La banque vérifie que ce dernier dispose de fonds placés, et peut même veiller à ce qu’il effectue des versements mensuels sur un contrat d’assurance-vie, par exemple”, prévient Maël Bernier, porte-parole du courrier en ligne Meilleurtaux auprès de RMC.

Ce type de prêt peut présenter certains avantages fiscaux pour des investisseurs locatifs. Il présente en revanche un risque si l’emprunteur compte sur la revente du bien pour rembourser le prêt, le prix de celui-ci pouvant baisser dans le temps. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a appelé mercredi à la “prudence” à propos de ce type de prêts. Ces crédits sont “plus risqués puisqu’ils prolongent la durée d’endettement des ménages ; ils sont donc en général plus coûteux, et les banques demandent généralement plus de garanties”, a prévenu François Villeroy de Galhau dans un message sur LinkedIn.

Dans une déclaration transmise lundi à l’AFP, la Fédération bancaire française (FBF) a également émis quelques réserves sur ce type de crédit. “Un crédit in fine est par construction plus coûteux en intérêt qu’un crédit amortissable”, souligne-t-elle. “En France, les prêts in fine peuvent parfois être opportuns dans certaines opérations patrimoniales ou d’investissement locatif et très rarement en accession à la propriété”, estime la FBF.

Le prêt hypothécaire

Outre le crédit in fine, mis en avant à plusieurs reprises ces derniers jours par Christophe Béchu, un autre dispositif a été évoqué par le ministre : le crédit hypothécaire. Avec ce type de prêt, la banque demande au candidat à l’emprunt de gager un bien immobilier afin de lui apporter une garantie supplémentaire.

Concrètement, la banque prête à l’acheteur une somme d’argent représentant 70 % à 80 % du montant du nouveau bien qu’il souhaite acquérir, à rembourser comme un crédit classique. L’acheteur, lui, rembourse les 20 % à 30 % restant à la fin du crédit. “Ce type d’emprunt est répandu dans les pays anglo-saxons”, explique auprès de Capital Cécile Roquelaure, directrice des études au sein du courtier Empruntis.

La portabilité et la transférabilité des prêts

D’autres propositions sont évoquées, cette fois par des professionnels de l’immobilier, comme la réactivation de la portabilité et de la transférabilité des prêts. Avec la portabilité des prêts, afin de financer sa nouvelle acquisition, un propriétaire pourrait conserver l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre. La transférabilité, quant à elle, consiste à attacher le prêt, non pas à l’emprunteur, mais au bien lui-même. Cela permettra le transfert du prêt accordé initialement à l’ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur.

Pour la Fnaim, ces deux “propositions de bon sens, fortes, très concrètes et simples à mettre en œuvre” sont de nature à “permettre aux Français de renouer avec la propriété”. “Ce sont les seules mesures réellement à même de débloquer le marché du crédit et de permettre aux Français de mener à bien leurs projets immobiliers sans endettement supplémentaire et sans surcoût pour les finances publiques”, a déclaré le président de la Fnaim, Loïc Cantin, dans un communiqué publié mardi. La Fnaim s’oppose en revanche à la proposition du gouvernement de développer les prêts in fine ou hypothécaires, des dispositifs qui, selon elle, ne “répondent pas à l’enjeu du marché immobilier”.

Une deuxième chance pour les crédits refusés

Les banques françaises, fortement encouragées en ce sens par la Banque de France et Bercy, vont d’ores et déjà mettre en place un dispositif de “revue” des demandes de crédits immobiliers refusées, comme l’a annoncé le 31 janvier leur fédération professionnelle. “L’objectif est que les clients comprennent les raisons de la décision de leur banque et, si les conditions sont remplies, bénéficient d’un réexamen de leur dossier de crédit”, a expliqué dans un communiqué Nicolas Namias, président de la Fédération bancaire française (FBF), aussi président du directoire de BPCE.

Ce second examen des crédits immobiliers non accordés sera réalisé à la demande des clients. Il concernera à la fois les dossiers de financement de résidence principale, secondaire ou d’investissement locatif. Ce dispositif sera mis en place par les banques progressivement dans le courant de ce mois de février et s’appliquera jusqu’à la fin de cette année, a précisé la FBF. Les candidats à l’emprunt inscrits sur les fichiers d’incidents de paiement gérés par la Banque de France (FICP, FCC) en seront en revanche exclus.