Malgré la morosité ambiante sur le marché immobilier, il reste quelques segments porteurs. Nous en avons identifié quatre, dans lesquels il est possible d’investir par le biais d’une société de gestion, moyennant toutefois un ticket minimum de 100 000 euros. A la composante immobilière s’ajoute parfois une autre dimension, liée à l’exploitation de l’activité, logée dans les murs acquis. Le niveau de risque est donc plus élevé, comme les promesses de rendement.
Les campings. L’engouement pour l’hôtellerie de plein air ne tarit pas. “Or, l’offre est très fragmentée avec beaucoup de structures familiales et les meilleurs emplacements sont déjà pris”, constate Fabrice Lombardo, directeur des activités immobilières chez Swiss Life AM France. Le secteur connaît une montée en gamme avec des clients en quête de plus de confort et de services, ainsi que de lieux respectueux de la nature. Pour profiter de cette tendance, la société de gestion a créé le fonds Plein Air Invest, qui acquiert des campings à fort potentiel et les fait évoluer. Grâce à des travaux de rénovation, mais aussi par l’amélioration des systèmes de réservation et la mutualisation des coûts, afin d’augmenter le prix des nuitées, le taux de remplissage et l’amplitude d’ouverture du site. D’une durée de sept ans, le fonds vise une rentabilité annualisée de 10 % net.
Le résidentiel. Le fonds Wenova Living, piloté par la société de gestion Wenova AM, investit dans de l’immobilier résidentiel et de l’habitat partagé – coliving, colocation, logement avec services -, avec un objectif de rendement minimum de 7 % net de frais, et une durée de six ans. “Le résidentiel est un segment de l’immobilier moins financiarisé que les bureaux ou les commerces, et qui est essentiel dans notre vie de tous les jours, ce qui entraîne moins de volatilité dans la valorisation des biens”, souligne Jordan Parmast, le président de Wenova AM. La stratégie consiste à cibler des biens dégradés, à bon prix, leur offrir une importante rénovation énergétique et les repositionner sur le marché locatif, afin qu’ils prennent de la valeur. “Le logement a très peu évolué au cours des trente dernières années alors qu’avec le Covid, l’urbanisation et la démographie, les attentes des foyers ont fortement changé”, constate Jordan Parmast. Le gérant se concentre sur les zones denses et urbaines, soumises à une tension locative, comme la petite couronne francilienne.
La logistique. “Avec l’explosion des livraisons à domicile, la demande en entrepôts est extrêmement forte, alors que l’offre est restreinte du fait de contraintes environnementales strictes qui empêchent de construire de nouvelles surfaces”, explique Lionel Ducrozant, directeur du développement d’Eternam, société de gestion immobilière du groupe Cyrus. Face à cette situation, les prix, comme les loyers, se tendent. “En Europe, les loyers dans la logistique croissent de près de 10 % par an”, poursuit Lionel Ducrozant. Pour bénéficier de cette tendance de long terme, le gérant s’est associé au groupe spécialisé Herrmann Frères & Fils. Ils acquièrent des actifs fatigués, en périphérie des grandes métropoles, pour les réhabiliter et pallier le manque d’offre. Cette stratégie, déployée au sein du fonds professionnel H LOG 2, vise un rendement annuel de 8 à 10 %.
L’immobilier de prestige. Le multi family-office Laplace propose à ses clients d’investir dans l’ultraluxe, en partenariat avec la société de gestion Mindston Capital. L’objectif ? Acheter des biens hors marché, d’une valeur comprise en 5 et 100 millions d’euros, les retravailler avec un architecte de renom, les meubler, les décorer et même y installer des œuvres d’art, pour ensuite les revendre à une clientèle internationale en quête d’un pied-à-terre clé en mains, à Paris ou dans certains sites prestigieux. “C’est une proposition unique en France, souligne Bertrand Rabot, directeur de l’offre chez Laplace. Pour obtenir une marge suffisante à la revente, il faut réussir à acquérir les biens avec une décote, et surtout ne pas lésiner sur la qualité de la rénovation car cette clientèle est extrêmement exigeante.” Sur ces opérations, une rentabilité nette de l’ordre de 10 à 15 % est espérée.
